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分拆物业上市 地产公司背后的算盘

劈蛋糕还是缺钱?

文/羽杉

在不久的将来,房地产衍生产品的繁荣并没有减少。保利房地产9月宣布,其全资子公司保利地产已获得中国证券监督管理委员会批准在海外上市。保利地产成功上市后,它将成为第三大地产公司。

该物业是房屋公司的一部分,盈利能力相对较差,业绩贡献较低。但是,该属性的列表不是“袋”行为。热潮背后的历史,政策和发展有深层原因。

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分拆上市的历史悠久。它起源于20世纪中叶。面对日益激烈的市场竞争,大多数公司在选择多元化转型时都遇到了困难。不同的行业具有不同的业务方法和特征,因此很难与母公司的业务整合。因此,为了实现更专业的运营,公司通常会考虑打包高质量的资产并通过资本市场进行再融资。在修剪树枝和树叶以达到轻巧和简单的同时,可以实现1 + 1> 2的效果。

然而分拆并不是保障,如果短视的只将快速融资作为目标,很可能失去在市场中的竞争力。比如AT&T公司(原美国贝尔电话公司)主动分拆为AT&T、朗讯和NCR,朗讯和移动部门Avaya单独上市。AT&T移动的上市募集到了100亿美元,然而AT&T也失去了立足于电信业的竞争能力。在移动电话普及的关键时期,分拆的公司没有足够的资金迅速扩张,烧钱的实验项目失去了创新力,最终被中国移动赶超。

说回我国的国情。房地产企业自2010年起受到重磅调控,多家房地产公司开始寻求多元化发展,转入房地产金融、资本运作、风险投资等业务。比如12年潘石屹宣布SOHO中国从“销售”转“自持”物业;14年万科提出转型做“城市配套服务商”的发展战略。

正因为房地产的低迷,房地产开发商多元化发展的同时也出现了第一个分拆物业热潮2014年,彩生活从母公司花样年实现分拆,3天市值反超母公司,且至今仍高于母公司。如果短时间没有强烈的融资需求,选择介绍上市的方式,可以更迅速的获得融资资格。比如中海物业和碧桂园选择的便是介绍上市。自此,原本不赚钱的物业开始受到重视,从“鸡肋”变成了“香饽饽”。

在社区O2O概念出现之后,物业开始实现利润闭环,物业增值服务成为一条新的突破之路。同时,财产剥离是一种转变。在房地产进入股票市场的时代,房地产有望成为交通门户。某些地区已经发布了财产覆盖计划文件,并且财产覆盖范围有望继续增加。此外,与传统房地产相比,该房地产具有轻资产和反周期房地产。分拆后,它可以获得更高的估值。在房地产市场低迷时期,现金流量相对稳定。同时,中国的物业管理行业正处于规模扩张时期。在形成竞争格局之后,将形成壁垒。因此,进入房地产业已成为大多数住房企业的选择。

值得一提的是,对于中小型住房企业,母公司实力有限,只能依靠第三方和并购来发展。碧桂园服务公司等大型房地产企业的子公司可以依靠母公司实现管理面积的快速增长。例如,在2019年上半年,物业管理费收入的76.8%来自碧桂园服务。可以看出,剥离资产背后的激烈竞争也是依靠强大房地产集团的优势之一。

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进入2019年后,房地产公司通常在转型压力下发展。偿还债务的压力和收紧融资渠道已成为另外两座大山。

近年来,由于国内政策紧缩,住房公司的融资能力正在下降。为了获得融资,一些住房企业通过海外债券发行暂时获得资金。但是,在汇率“破7”的影响下,发行债券的成本进一步增加。根据Wind的统计,2019年,住房企业的海外债务总数为66个,到期规模为238亿美元,比2018年增长30.9%。此外,2020年和2021年,外债到期住房企业分别达到298亿美元和316亿美元。在内部和外部的麻烦之下,分拆物业的上市热潮已经开始。

在今年年初,中央政府投资公司蛇口也计划将该物业进行拆分以上市。 4月,蛇口招商局与中航国际控股有限公司签约《股份转让协议》;当天,招商局蛇口,深圳房地产(招商局蛇口的全资子公司),招商局地产和中航盛大签署了《发行股份购买资产协议》。招商局地产被中航顺达收购了A股,该交易不是借壳上市,但仅构成重大资产重组。

根据年报,2018年蛇口招商局实现营业总收入882.78亿元,招商地产营业收入仅为29.2亿元,中航盛大的营业收入也达到66.56亿元。尽管有拆分,但体积差异很大,但拆分没有名称。此外,蛇口招商局也在积极转型。预计公园的比例将从目前的15%增加到30%-40%。从轻资产战略的角度来看,邮轮业持续增长。但是,招商局蛇口的投资和业绩在半年报中有所下降,转型困难是主要原因。

甚至在战略调整和中央企业特别整合的背景下,促进中央企业提高质量和效率,并提高主营业务的核心竞争力,中国证券监督管理委员会正式接受中航置业对中国的收购商业地产于9月19日申请100%股权。

一起招商潮浪,随后是银城国际旗下的银城人寿,宝龙房地产下的宝龙业务管理,蓝光开发下的嘉宝服务和时代中国时报。

9月11日消息,时代中国控股申请分拆该物业管理服务公司在附近的上市。路透社的IFR援引知情人士的话说,Time Neighborhood计划筹集8000万美元(约合6.24亿港元)。

根据招股书,时代社区的净利润从2016年的201万元增加到2018年的642万元,复合年增长率为78.8%。时报社区在中智园排名前100位的房地产服务公司中排名第13位,长期植根于大湾区,具有巨大的增长潜力。

中国在母公司持股的发展面临压力。根据年中报告,截至2019年6月30日,公司账户中的现金和银行结余账面余额为257.83亿美元,比去年同期下降6.0%;一年内到期的贷款额从2018年底的73.12亿增至103亿,其中两笔将在五至五年内偿还,总计381.75亿美元。行政费用从去年同期的2.467亿增加到4.322亿。值得一提的是,在这种压力下,中国员工人数增加了3,190。

面对即将到期的债务,时代中国通过各种方式筹集资金,例如配售和发行债券。于2019年4月,该公司按每股14.54港元配售1.08亿股股份,合共筹集约15.70亿港元。显然存在压力,因此,剥离资产的上市也已提上议事日程。

在此规模之下,世茂还计划在2021年剥离酒店和物业。9月23日,融创中国任命首席财务官曹红玲为融创服务集团总裁。但是,万科地产和龙湖地产没有上市行动。宜居研究院智囊中心主任严跃进认为,物业管理公司的定位和发展目标不同,有些上市是为了增强其融资能力。对于一些没有钱的优质房地产公司来说,如果上市,它们将面临许多影响,例如业绩,估值和财务披露,因此一些公司并不活跃。

不难发现,一方面,房地产上市的原因是,房地产的未来发展前景良好;另一方面,住房企业的经济低迷是迫切需要维持自己的发展。但是可以预见,物业管理业务将成为住房企业重点布局的方向。但是,无论是积极扩张还是稳步发展,最终结果不仅限于使市场价值翻番,还包括所有者实际感受到的服务质量。

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