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佳兆业:深圳“旧改王”未走出的阴影

摘要:削减肉类以偿还债务或寻找其他方式

?作者|姐姐&编辑|辛欣然

在2019年,一些住房公司很难找到。

电线越来越差。

越来越多的住房公司选择在海外发行债券,即使他们必须面对比前几年高得多的利率。这是一种绝望和一些希望。

例如,自深圳开始,曾经有过“老变王”美誉的老房地产开发商:佳兆。据杠杆博弈不完全统计,2019年前7个月,2018年末“潮汐”房地产企业营业收入387亿元,净利润33亿元,前后发布4次,达到总计超过10亿。美元。

1,佳兆业转世:半年内至少发行4只海外债券,均为高利率

我还记得2014年,杠杆比赛在北京还在筹码。每天坐在电脑前几个小时,身体被笼罩在亚健康的云层中。

当时,位于珠江三角洲的佳兆业在债务危机中因某些原因而陷入困境,并且处于破产的边缘。

大量资产被冻结,项目被关闭,股票被暂停,这反过来引发了大量债务交叉违约。看到他是一座高楼,看到他的建筑物倒塌,许多旁观者认为建筑物会倾斜,而Kaisa无法在2015年生存。

根据公开报道,2015年初Kaisa的债务总额达到650亿,并且法院查获了几个项目。可以说山区水已经用完了。

但佳兆业也很幸运。他的命运是,到2015年底,新一轮的房地产市场周期开始,加上一些金融机构的大力支持,最终在2016年成功重组,并赶上了房地产市场的上涨趋势。

财务报告显示,2017年的年收入为327.79亿元,同比增长84%;净利润为30.43亿元,扭亏为盈。

只是有点喘息的房间,情况再次改变。这可能不像2014年那么接近,但对一些住房公司而言也是致命的。

正如杠杆游戏所述,融资渠道收紧,融资成本上升以及偿还债务高峰的到来对高杠杆球员造成致命伤害。贾兆业远未完全摆脱以前破产的阴影。 2018年的盈利报告显示,尽管债务压力有所缓解,但净负债率仍高达236%。

面对整个房地产的下行趋势,债务压力只能通过以更高的利率借入更多资金来缓解。这可以解释为什么贾兆业经常在六个月内发行高利率。

据其官方网站称,2019年2月29日,已发行400万美元,于2021年到期,利率为11.75%; 4月1日,发行3.5亿美元,到2022年到期,利率为11.25%; 5月22日,发行4亿美元,到2023年到期,利率为11.5%; 7月16日,发行了3亿美元,于2023年到期,利率为10.875%。

此前,克里发表研究报告称,1 - 5月,海外债务在住房融资中的比例达到23.1%,平均票面利率为8.91%。

从融资成本的角度来看,2019年住房企业的海外融资利率普遍较高,但对于嘉兆来说,在平均利率上升的基础上,要高得多。

2. 2019年上半年的结果不够好。 2018年的利息成本很高。

一方面,高利息债券需要“借新旧”。另一方面,房地产市场和销售的现状普遍较低。根据柯锐发布的住房公司半年度业绩研究报告,2019年上半年行业整体增速明显低于2018年。近60%的住房公司已完成不足一半的业绩,以及一些企业目标压力仍然存在。

虽然住房企业普遍增长不高,但业绩不尽如人意,但行业的集中和分化正在加剧。马太效应越来越明显。其中,TOP3住房企业股权集中度为10.5%,同比上涨0.8个百分点,房地产寡头集团变得越来越激烈。

对于Kaisa来说,反对潮流并不是一件好事。

根据该公司的官方网站,截至2019年6月,佳兆业集团及其合资企业和联营公司的合约销售额约为346.9亿元。 2019年,集团的年销售目标为875亿元。

根据这一计算,该集团仅在今年上半年完成了39.65%的销售目标。

另一方面,各种投资的压力也在增加。

根据2018年年报,2017年本集团投资物业的公允价值收益为20.89亿元,2018年减少至2.12亿元。

值得注意的是,报告显示,去年佳兆业集团的融资成本仅为25.73亿元,与超过1000亿元的计息负债相比,似乎相对较低。然而,其现金流量表显示,2018年支付融资利息的现金流出高达108.62亿元!

正面和背面的对比是如此巨大,这意味着什么?

3,背后的山区压力,削减肉类还债或找到另一种方式?

最近,监管机构似乎继续收紧房地产公司的融资渠道。市场传闻已经要求许多信托机构控制房地产信托的规模和比例。

同时,相关监管机构也加强了房地产公司对外债的备案管理,明确要求开发商今后发行的外债融资只能用于偿还中长期债务。一年内到期的外债。这是当前的债务压力,而对于依赖发行美元外债的佳兆业集团来说,这绝对不是好消息。

或许,高利息成本对于Kaisa来说并不算太糟糕。至少有钱借钱,这是一个翻身的机会。

在自身资本链高度紧张,资金压力以及未来外部融资环境存在重大不确定性的情况下,佳兆业是否会遇到切肉生存的局面?

但是,目前,佳兆业仍然雄心勃勃。公开报告显示,尽管销售目标仅低于40%,但佳兆业并没有减缓征地速度。

根据嘉里研究中心的数据,2019年上半年,佳兆业新增土地建筑面积209.5万平方米,新增土地价值222.9亿元,做好了大工作。

这一次,佳佳今天还会有好运吗?

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