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建银国际曾粤晖:地产债压力将集中出现今年三四季度

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建银国际金融有限公司董事总经理曾跃辉

新浪财经讯8月8日消息,由观点房地产中介主办的“2019年博鳌房地产论坛”于8月6日至9日在海南举行。主题是“重建和平衡多维房地产世界”。建银国际金融有限公司董事总经理曾跃辉出席并发表主题演讲。

曾跃辉认为,目前,集中房地产债务的压力将出现在今年第三季度和第四季度初。从2019年7月到2020年7月,有大量的到期债券。 7月份,有407亿元人民币。最高出现在2019年9月和10月,分别为502和559亿元。看起来仍然相对平衡。“

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他说,“从很大程度上说,债券市场,特别是海外债券市场,在过去的一两年里已经大幅回升。我们在2016年只看到了93.69亿,但2017年和2018年已经接近。在2019年上半年,还有92亿,另外还有35.849亿。“

他引用一组IPO数据显示,IPO再次迎来了大陆房地产公司的海外上市。目前,活跃于香港市场的国内房地产企业总数约为80家。过去10年,有70家国内房地产企业在香港上市。从私有化中间退市的万达商业广告仍在进行中。市场上有69个活跃的交易。

自2018年以来,包括正荣,红阳,万城,大法,美的,恒大,银城,德新,中粮控股在内的9家房地产公司已成功登陆香港联交所。还有几家房地产公司已经提交了上市申请,等待在香港上市的成功。他说,历史似乎重现了当年的整个房地产市场,而这一次,房地产上市有三次繁荣。

以下是文字记录:

曾跃辉:亲爱的客人,亲爱的朋友们,大家上午好!能够再次参加博鳌房地产论坛,我感到非常荣幸和非常高兴。我要向受到热烈邀请的组织者和业界朋友表示感谢。

我今天的主题是“国外房地产融资的趋势和主要方式”。前面的发言者还提到,这一政策的深入介绍可能使我们难以对短期未来会发生什么做出具体而准确的预测。基于这样一个特定的环境,我昨晚告诉我。这些信息也经历了一个新的摘要,更多的是从一些角度将一些公开市场数据与我个人经验的经验结合起来。

首先,让我们回顾一下过去两年,特别是过去六个月和三个月,市场在融资方面做了些什么以及发生了什么。尽管每个人在不久的将来可能都不会对整体情况持乐观态度,但从我个人的经验来看,我认为简的最基本原因仍然是一波前进和螺旋式上升。

具体到房地产行业,只要大家一起工作,方法总是比较困难。我想和大家一起看一下,我们可能会在未来结合过去的经验做些什么。

首先,话题很简单。由于是房地产企业的融资,国内外房地产企业融资的渠道一般。其中一些渠道使用频率较高,一些渠道相对较少,但总体而言,从土地征收,土地贷款,非标准信托的早期阶段开始,对于个别项目,一方面有项目融资,资产管理。

从中期来看,我们可以在商业银行获得发展贷款,并在不久的将来采用更受欢迎的供应链金融。这实际上并不是一件新鲜事,但最近才提到它。

在后期,它主要是房地产产品的销售和运营。我们仍然可以为客户提供抵押贷款,为商业地产提供抵押贷款等。

从公司层面来看,房地产公司的融资,他们可以去资本市场解决国内外的IPO。当然,从A股房地产的IPO来看,我们觉得这是非常不可行的。因此,走出去海外实现房地产企业的上市融资可能成为一种更为现实的选择。

国内外企业信用债券,使用DCM工具,超短期融资债券,短期和中期融资债券,PPN定向工具,ABN等交易商协会,以及企业债券,包括企业债券债券和私人债务此外,还有证券ABS,资产证券化,房地产投资信托基金等等。

一般来说,应该说这个工具箱仍然非常多样化,选项仍然很多。也许具体到使用,我们可以分为不同的市场,不同的主题选择,这是一个比较深刻的话题。

当我们进行项目沟通时,我们将结合每个公司自己的具体情况。例如,如果有评级,是否使用过此类融资手段或工具,如何采用市场等,我们将为其设计更具体,更有效,更可行的融资方案。

在政策方面,许多同行和演讲者也在倾听和学习。特别是,从银行贷款(发展贷款,兼并和收购等)的设定来看,5月至7月房地产相关政策的实施相对密集。从非标准产品到银行要求的一些变化,包括银监会的相关文件等,都已经过窗口指导。

国内外债券发行也经历了风风雨雨。我们知道债券发行的成败取决于特定时期政策的约束或行为,更多取决于市场氛围和投资者。一些先见之明,个人的判断前偏好和偏好的影响。

事实上,在最近(近一两年),债券发行一直存在挑战。他们经历了供应短缺。每个人都感觉非常好,热情地追捧,所以在政策出台后,市场进入了观望和平静的演变。股权融资自2016年930起,除个别资产收购外,私募股权融资也受到一定的瓶颈和限制。当然,我们可以在产品等方面做一些创新,看看我们是否可以在政策审批的前提下走新路。

(见PPT)这是一份于2019年5月至730年期间发布的房地产行业融资政策清单。住房和城乡建设部有一个房东的名字,银行监管的第23号文件。委员会加强对房地产融资的监管,6月13日,郭树清董事长对陆家嘴论坛的房地产开发商做了一些评论。 7月6日,银行业监督管理委员会将指导信托公司窗口,实施平衡控制政策,国家发展和改革委员会7月12日的文件,以及监管部门关于信托业务统一标准的政策7月20日。

让我们把时间放一点。让我们来看看我刚刚介绍的房地产开发企业融资工具。在过去十年(截至2019年),其发展资金来源的比例是多少? 7月31日)。

我们可以看到最重要的资金来源。您可以从此直方图中学习。首先是国内定期贷款。昨天,大家都提到了房地产的排名。我也热情地讨论了这个排名应该用什么样的口径。你排名是什么意思?事实上,从最现实的意义上讲,坦率地说,房地产公司的排名仍然与商业银行获得发展贷款的难易程度有关。

一位发言者还表示,这与儿童学校表现的排名相似。在前面的高概率应该是优秀的学生,学校暴君和好孩子。至少,他的主要业务是让学校做得好,结果就在眼前。它应该值得信赖,因此其他方面也应该有能力承担其他责任。

房地产公司是一样的。我们知道有很多房地产公司的排名。协议签署,销售和预售只是其中之一。当然,我们可以看到更多。除贷款,自筹资金和其他资金来源外,利用外资占一定比例。

具体来说,债券和房地产行业债券的净融资,今天我想主要谈谈股权融资和债权人对企业的权利。

总的来说,债券融资受到各种政策的影响,包括货币和财政政策的宏观和微观影响。它处于起伏不定的状态,具有一定的规律性。

房地产行业最初是一个强大的自行车行业,所以我听到的一个更热门的话就是如何设定步伐,抓住行业发展中的周期性机会。这说起来相对简单,结论确实非常规律,但当我们参与其中时,我们仍然需要通过合作伙伴提供的一些辅助工具和咨询服务做出选择和判断。

目前,房地产债务的压力确实集中在今年第三季度和第四季度初。关于7月12日发布的住房改革和评估发行的外债问题,它只能用来取代明年到期的中长期政策。既然我们之前已经提到它,我不想详细解释它。总的解释是,由于这种融资的使用受到限制,很可能会对用于重新发行海外的工具产生一些影响和限制。特别是,一些房地产公司的一些朋友最近提出了更多问题。如果我从未在国外发行过债务,那么我将谈谈将在一年内到期的中期和长期期限。我该怎么办?如果有时间,我会回去做一些详细的解释。

从2019年7月到2020年7月,将有以下数额的债券到期偿还,7月为407亿,最高的是2019年9月,分别为502和559亿。但总的来说它相对平衡。

到2020年初,我们知道这个到期时间与当时的问题有关。大多数债券将选择整数期的发行期。还有半年,但相对较少,所以我们看到它在相对窗口中很弱。在农历新年期间,1月和2月的还款压力相对较低,因为当时发出的问题数量相对较少。

从大量来看,表明债券市场,特别是海外债券市场,在过去的一两年里已经大幅反弹。我们在2016年只看到了93.69亿,但在2017年和2018年,接近500亿,2019年。今年上半年,又增加了92个,358.49亿。

由于时间关系,我将谈谈目前在海外发行房地产股票的一些选择。现在是什么状况?

目前,活跃于香港市场的国内房地产企业总数约为80家。过去10年,有70家国内房地产企业在香港上市。从私有化中间退市的万达商业广告仍在进行中。市场上有69个活跃的交易。

自2018年以来,郑荣,红阳,万城,大法,美的,恒大,银城,德信,中粮控股等9家房地产公司已成功登陆香港联交所。房地产公司已经提交了上市申请,等待在香港上市成功,历史似乎重现了当年整个房地产市场,加上这个时候,共有三个房地产上市热潮。

总的来说,香港联交所对房地产市场上市公司的态度比较受欢迎。相反,其他海外市场和我们的国内A股应该说更为严格。

在这种情况下,香港已成为国内房地产公司海外上市的好选择。同时,在建立良好的上市平台后,可能会为上市后的一系列再融资带来很多便利。

市场真的很艰难而且很长,但我们应该利用它。在任何时候,都有具体情况,但我们看到许多优秀企业在其优秀企业家的领导下,在众多优秀机构的协助和配合下,他们仍然下定决心,一步一个脚印。展望未来,从成功到成功,我们也希望有更多机会相遇,见面和交流,为市场的繁荣和公司的成功做出更大的贡献。

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主编:陈永乐