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[千亿之后]新城控股做减法 80后王晓松登场画风突变

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新浪财经上市公司研究院大眼建筑管/肖恩

倡导骆驼精神的新城控股从未走过与沙漠骆驼一样艰难的道路。踩踏节奏的步伐让王振华走得太顺利了。三线和四线城市的货币化浪潮使新城控股迅速成为TOP10住房公司。爬升越高,天鹅越重,黑天鹅突然袭来,新城控股面临的商业环境突然,融资陷入困境,减少杠杆的举措成为王子松王无松的无奈之举振华。这位80后的继任者拥有丰富的生活,这是他大多数同龄人从未有过的。在这个时候,他也承受着大多数同行没有经历过的管理和舆论压力。

王振华一路踩到了节奏。过去走得太远了

1996年,江苏新城实业集团有限公司在江苏省常州市正式成立。 2001年,它被“五菱B股”的外壳列入B股。事情发生在同年2月,B股市场也向国内投资者开放,成为中国新的城市品牌。投资者的地位显着提高。

而且,新城在上一轮房地产调控之前也已在香港上市。今天开放的海外融资渠道仍然有很多好处。

2015年,作为第一家成功实现B股A股的民营企业,新城正式成为A股房地产上市公司的成员。

2018年,物业管理公司新城悦服务登陆港股。在A股房地产业务被封锁的情况下,该物业公司在香港的上市部分为新城市提供了资金,并为该物业公司的阳光标准运作奠定了基础。

新城控股不仅在资本市场上踩到了节奏,而且在房地产开发和销售方面也“走向了下一步”。

没有必要说十多年前第一次进入商业地产,为新城控股收购土地奠定了坚实的基础。 2008年,新城控股开始进入商业地产领域。 2012年,第一个五月广场在常州推出,并在家中推出。从那时起,吴越系列商业项目在全国多个城市迅速推出。到2018年底,吴越广场的开业和营业数量达到了42个。仅仅18年,吴越广场开业了19个,今年有22个计划开放。相应地,公司的图书投资性房地产金额自2009年以来一路上涨。在过去的9年里,公司的图书投资房产金额从6.08亿元飙升至407.58亿元,年复合增长率为60%。此外,使用基于公允价值的会计政策。年增长率加快。

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作为香港房地产业的发展轨迹,在股票时代,新鸿基和九龙仓进入了“自持+销售”两驱车型发展的“终极模式”。国内住房企业也开始关注商业项目的发展甚至自我维持。有龙湖,华润,万达,后来的新城,徐汇等,并拥有沉重的商业地产。然而,自我维持的财产是一把双刃剑。缺点是自我维持的财产有很长一段时间的利润回收。资本压力容易出现流动性风险。其优点是可以增加公司资产,降低融资成本,从而带来一定的征地成本优势。

随着五岳广场规模和竞争力的逐步形成,新城控股在征地方面具有明显的成本优势。 2018年,新增土地储备164个,平均楼面价格为2330元/平方米,年均销售价格约为12,306。元/平方米,价格是土地价格的近6倍。截至2018年底,新城土地储备总量约为1.095亿平方米,土地储备平均成本为2,518元/平方米。近年来,新城控股的毛利率持续上升,2018年约为37%。整体毛利率与龙湖,华润等传统商业地产巨头相当。

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“一切都是循环”,即使在1998年房改以来的巨大财富浪潮中,房地产也有明显的周期。 2013 - 2014年房地产调控所形成的行业周期底部,创造了一批敢于逆势的房企,新城控股就是其中之一。

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自2012年以来,新城控股的销售和销售均出现单边上涨。 2018年,销售和土地收购达到最高水平2211亿元和1111亿元。值得注意的是,2013年至2015年在行业周期底部连续三年的征地强度(土地征收/销售额)持续上升,直到2018年达到0.5。这也是因为在行业低迷的低迷期,新城增持后续销售额持续上升,并进入了200亿的行列。

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第一批进入三线和四线城市开发物业是新城控股的又一个精确步骤。新城控股从常州开始,然后布局苏州,上海和南京等长三角城市。 2012年,新城控股的销售额均来自一线和二线城市。到2018年,公司近一半的销售额来自三线和四线城市,第三,四线的土地储备占60%。

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棚屋的货币化极大地刺激了三线和四线城市购房需求,推动了一线和二线房价的上涨,最终导致了上一轮的房地产牛市。在这一轮中,可以说它是由三线和四线城市带来的牛市。它不仅是新城控股,也是碧桂园和中国恒大。然而,棚屋的货币化突然关闭,三线和四线城市的需求可能面临巨大挑战。在第6和第4行的最后一轮中,节奏是一个精确的步进点,在下一轮中它将成为“烫手山芋”。

黑天鹅突然改变了绘画风格。爬升越高,越重。

7月初,新城市前董事长王振华的负面事件,无疑是新城控股20多年来发展史上最大的泥潭。它也可能成为公司运营的分水岭,从人员到业务战略和战术,从内部到外部。新城控股面临的变化是全面或全面的。由于公司规模庞大,员工人数众多,金融体系庞大,融资规模庞大,一旦各方支持失去,公司将像犀牛一样狂奔。摔倒的后果非常严重。

股价暴跌,新城三家上市公司的股价大幅下挫。由于负面事件于8月份爆发至8月14日收盘,A股新城控股下跌超过40%。

销售开始下滑。 7月份,公司实现合同销售额约245.33亿元,销售面积约为2208,800平方米,分别比6月份下降16.97%和12.82%。虽然今年的销售目标仍指270亿美元,政策调控,行业调整以及黑天鹅事件对品牌损害的叠加,年销售情况不容乐观。

评级被降级,评级机构穆迪(Moody)和标准普尔(Standard&Poor's)下调了对新城控股(New Town Holdings)的评级。标准普尔认为,指控的严重性和公司领导层的突然更换可能会严重影响新城市发展的声誉和品牌。这可能会影响公司与业务合作伙伴和金融机构的关系。

土地收购突然结束,新城控股7月份收购的土地数量仅为12.08亿元,与土地数量不多的月份相比,6月份高达81.4%。

高股权的出售超过了项目的回报,公司计划转让部分项目公司的股权和相关索赔总交易金额不超过150亿元。从目前公开出售的项目情况来看,大部分是高收益率项目,项目预期利润率不低。

融资可能会被阻止。在收紧行业融资环境的背景下,新城控股将在此后面临更严峻的金融测试。据报道,平安银行已经停止了新城控股的新业务,新城市的评级机构已经转变或恶化。融资能力。

疯狂的犀牛新城控股在融资,征地,销售,建设,人力和品牌等方面面临着很多风险,但归根结底,这可能是融资崩溃带来的一系列恶性循环。

近年来,一直在运行的新城控股的现金流表现并不稳定。今年第一季度,运营现金流出净额达到68亿元。 2018年,实现销售收入1057亿元,融资收益977.78亿元。具有良好现金流量表现的房地产企业的销售收益和融资偿还比例可达到7:3左右。过去两年的融资偿还比例大幅增加。杠杆新城控股近年来已筹集净现金流。在净流入状态下,计息负债呈上升趋势。

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截至今年一季度末,新城控股的账面存款433.02亿元,短期借款30.40亿元。一年内到期的非流动负债为103.25亿元,长期借款和应付债券分别为311.67亿元和310.85亿元。短期债务压力似乎不大,但在2019年,公司计划启动94个面积为2040万平方米的新项目和126个计划完工项目。预计总建筑面积将达到1881万平方米。

今年第一季度,该公司的营业收入同比下降超过16%。第一季度的结算量未达到预期,随后启动和完成所需的资金将大幅增加。建设和竣工总面积近4000万平方米,今年新城控股的销售目标仍为2700亿元。这种大规模的施工安排不容错过。

如果新城控股的融资完全停止,4000万平方米的建设和建设成本将约为1200亿元(根据土地成本,建安成本和新城控股的毛利的历史数据)。成功实现销售收益2700亿元,建安对应这部分项目的成本约为90亿元,加上账面债务,总体资金需求约为2700亿元,整体实力可以克服困难。

根据Cree的数据,截至2018年底,新城控股的土地储备价值为9397亿元。如果不再增加土地储备,在扣除2019年2500亿元的价值后,仍需要获得6700亿元的剩余价值。一方面,建设成本2000亿元将部分售回,项目资产可以出售。最后,该公司的自我维持财产可以出售用于振兴资金。

总体而言,即使遇到最糟糕的融资情况,新城控股基本可以实现软着陆,但软着陆的一个缺点是公司的土地储备将越来越少,销售规模将从顶部滑落10即使是前20名,或只能等待自我维持的财产等待再次回来的机会,然后新城控股将面临的市场环境将与多年前不一样,并且有机会再次起飞将大大减少。

道路

商业世界的起伏是司空见惯的。每天都有大量新公司开业,还有大量公司倒闭。房地产行业受到重创并可卷土重来的例子并不多。佳兆业就是其中之一。

2014年,郭应成参与了反腐案件,避开了香港。由郭三兄弟创立的Kaisa工业面临着自成立以来最大的两难困境。几乎所有的建筑都被政府锁定,大量员工离职,其次是现金流和债务危机,以及今天的新城市。持股的情况类似。然而,两年后,郭应成回归“杀人”,改善了政治和商业关系,与债务人重组,参与了大湾区的旧改革,并恢复了股票交易。凯撒的成功奇迹般地复活了。到目前为止,佳兆业已成为大湾区旧改革的王者。旧保护区土地面积约3000万平方米,99%位于大湾区。总价值约为1.8万亿元。 2018年,佳兆业的年销售额达到700亿元,比去年同期的377亿元增长37%。凯罗“复兴”的关键在于它拥有大量有利可图的旧土地改革,并与凯撒同时度过。困难然后享受旧的改革或权衡债权人的理性选择。

道路,他可能期待有一天能够重新夺回凯撒的“复兴之路”。

1.如何使用重资产和自给自足的商业房地产以缓慢的资金?

2.棚屋撤退后改变货币化波的三四线策略是否应该调整?

自2008年正式进入商业地产以来,新城控股投资性房地产的账面价值已达到4757.2亿元,开放面积为3904万平方米,而2018年的租金收入仅为22.13亿元,而自有物业的租金回报率仅为5.34%,仍然是平均租金率98.83%,虽然平均租金率已达98.83%。这些数据近年来有所上升,但仍远低于该公司42%的净资产收益率。如果包括劳动力成本,管理成本,销售成本,折旧成本等,则资产回报率会降低。

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虽然不到500亿元的自营商业似乎很小,但500亿元也可以在公司账簿的所有剩余价值的销售,建设,结算和清算中发挥关键作用,运营商需要投资成本。此时,资产配置的优化应该是新城控股的重中之重。在土地征收的背景下,王小松不得不面对第一个问题,即低收益率的商业资产,现金流量的消耗和缓慢的回报是否应该坚持下去。

此外,还有许多在建项目,包括天津五岳广场,平湖新城五岳广场,昆明五华五岳广场,宝应五岳广场等,这些项目将继续吞没公司的现金流。

当然,这种计算并不全面,“商用+住宅”这两年的两轮驱动模式也让新城控股在该领域占据主导地位。

值得注意的是,一些媒体报道此前曾报道,扬州项目公司(新城控股的子公司)已经在变革方面投入巨资,并且最近大幅减少了资本。这种减少是王小松的案例或战略选择,值得关注。然而,新城澄清说,这是因为公司的自营大型企业由商业管理部门自我维持,大型商业部分被放置在新的主体扬州新城悦博房地产开发有限公司。整体投资没有变化。据悉,扬州悦盛是扬州新城五岳广场的项目公司。扬州新城五岳广场是新城控股五岳系列的第25个商业综合体。它是扬州市政府的重点招商项目,于2018年10月开业。

四分之四的土地储备风险是王小松面临的第二大问题。

尽管7月份黑天鹅事件的销售额下降,但1 - 7月的整体销售增长率仍为29.29%,其中三线和四线城市的贡献率为50%或以上。这轮三线和四线房地产牛市的原因是棚屋货币化,但财政部发布的数据显示,2019年计划在棚户区转换的家庭数量为285万,比上一年下降50%,相应的PSL贷款也受到限制。今年3月以后,PSL没有新增贷款,整体贷款余额开始降至亿元。

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招商证券房地产主管赵克表示,PSL的变化通常会在半年后开始显示其影响。因此,预计下半年9月和10月对三级和四级住房市场的需求将开始下降,届时新城控股的销售将面临考验。 2700亿元的回报并不容易实现。更值得一提的是,如果价值399.7亿美元的土地储存中的一半是三线和四线项目,如果出售,将有近4700亿元的货物价值面临减值风险。在减值的风险下。该项目的价格可能并不理想。即使价值减少10%,470亿元的价值也会蒸发掉。

可以毫不夸张地说,在当前房地产不再是短期经济刺激的背景下,第三和第四层土地储备可能成为新城控股未来的致命未来,可以从最近出售的项目的位置看。王小松的选择。在10个项目中,7个在第3和第4行,3个在第2和第2行,

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在预期融资下降的情况下,王小松选择主动缩减和杠杆,制定最差的计划,降低销售价格,出售三线和四线项目,商业项目或收缩,但行动不是太大。也许他仍然在关注资本方面的态度。然而,随着第3和第4行的风险敞口增加,王小松的时间并不充裕。商业地产以及帮助新城控股崛起的第三和第四层土地不得不趋同,万科高呼“它已经成为新城控股的目前目标。也许只有你活着才能拥有有机会登上凯撒的“复兴之路”。

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每个行业的发展似乎都经历了一个完整的行业生命周期,包括引入期,成长期,成熟期,衰退期等,房地产行业也不例外。自1998年中国住房商业化以来,房地产市场发展迅速。大型和小型住房公司在历史舞台上竞争。随着人均可支配收入的持续增长和土地价格的飙升,房地产公司的杠杆率高,周转率高,盈利能力强。 “三高”模式赚了不少钱。

件。据国家统计局统计,中国目前的人均居住面积已达到40平方米。 2018年,商品房销售额高达15万亿,有大量的大型民族住房企业。根据柯锐的全面数据,销售额超过1000亿元的住房企业数量已达到30家,碧桂园的销售额首先更大。它高达7286.9亿元。

在中国城市化发展到今天,人均居住面积已达到较高水平,房地产及相关产业链占GDP的近四分之一,居民的杠杆率显着提高。老龄化将加速并刺激房地产。它不再是短期和长期的刺激因素。股票市场的股票值得投资者关注。在行业即将进入成熟期的时候,新浪财经的大眼睛专门策划了一系列关于“100亿以后”的研究文章,分析总行的过去,现在和未来,并梳理出1000亿以后的总公司战略。展望。

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